El economista compara dos solicitudes que destinan menos del 35% de los ingresos netos a la cuota: una para invertir y otra para comprar la vivienda habitual. Según Bernardos, la entidad suele inclinarse por el segundo perfil.
Dos aspirantes pueden presentar una capacidad de pago similar y, aun así, no recibir la misma valoración bancaria. Gonzalo Bernardos sostiene que la finalidad del inmueble puede influir: cuando una persona compra para residir y otra para invertir, el banco suele considerar más favorable al futuro propietario de vivienda habitual.
La vivienda habitual puede pesar más al solicitar una hipoteca bancaria
El profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona planteó el supuesto en su perfil de X. Ambos compradores situaban la cuota hipotecaria por debajo del 35% de sus ingresos netos, pero solo uno utilizaría el inmueble como residencia. Bernardos confirmó las respuestas que escogían a este último.
El motivo que respaldó se relaciona con la prioridad de pago. Ante una caída de ingresos, quien vive en el inmueble tendría más incentivos para mantener la hipoteca al día y reducir antes otros desembolsos.
Según el razonamiento expuesto en la conversación, ese comportamiento esperado puede rebajar el riesgo percibido por la entidad. Bernardos respondió afirmativamente a un usuario que defendía que el propietario dejaría de pagar antes otros gastos que la casa en la que reside.
Destinar menos del 35% del sueldo a la hipoteca no asegura la aprobación
El porcentaje utilizado por Bernardos permite comparar ambos perfiles, pero no funciona como garantía. La Ley 5/2019 obliga al prestamista a evaluar la solvencia en profundidad y a considerar la situación laboral, los ingresos presentes y futuros, el ahorro, los gastos fijos, los bienes y las obligaciones ya asumidas.
El Banco de España señala que el endeudamiento total no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales. Ese límite incluye la cuota hipotecaria y cualquier préstamo del coche, compra aplazada, tarjeta de crédito u otra deuda pendiente.
Por este motivo, destinar menos del 35% de los ingresos a la hipoteca podría no ser suficiente cuando el solicitante mantiene otros compromisos financieros. La entidad también puede consultar el historial crediticio y estudiar la capacidad real de devolución antes de comunicar su decisión.
Cada banco aplica su política comercial y de riesgos. La condición de vivienda habitual puede favorecer una solicitud frente a otra equivalente, pero no sustituye el análisis individual ni convierte la concesión del préstamo en automática.
Bernardos también advierte del riesgo de invertir en vivienda de lujo
La reflexión llega después de otra advertencia del economista sobre las operaciones de compra, reforma y reventa en distritos caros de Madrid, como Salamanca, Chamberí, Retiro y parte de Chamartín.
Bernardos considera que algunos inversores confiaron en que los precios continuarían subiendo sin límite y podrían afrontar pérdidas si no reducen sus expectativas de venta, especialmente cuando las compras se han financiado mediante deuda.
También cuestionó que se paguen 15.000 euros o más por metro cuadrado en las zonas más exclusivas de Madrid. Frente a estas operaciones, situó las oportunidades inmobiliarias en barrios y municipios vinculados a una demanda residencial de rentas medias y medias-bajas.
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