La Ley de Propiedad Horizontal no establece una exención automática por cumplir 70 años y concede un mes para solicitar judicialmente la sustitución de la presidencia.
Los propietarios nacidos en 1956 o antes que sean designados presidentes de una comunidad de vecinos pueden solicitar el relevo del cargo cuando existan circunstancias que les impidan ejercerlo con normalidad. Sin embargo, alcanzar una determinada edad no permite rechazar directamente el nombramiento. La persona afectada deberá justificar los motivos y seguir el procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
La edad avanzada puede servir para reforzar la petición cuando va acompañada de problemas de salud, dependencia, movilidad reducida o circunstancias familiares especialmente complejas. Una persona mayor que conserve plena autonomía, en cambio, puede ser elegida presidenta de la comunidad igual que cualquier otro propietario.
El cargo tampoco es únicamente representativo. El presidente actúa legalmente en nombre de la comunidad, firma documentación, atiende gestiones, responde frente a terceros y participa en decisiones relacionadas con el funcionamiento del edificio.
Las comunidades de propietarios también han adquirido una mayor capacidad de decisión en cuestiones que afectan al inmueble. Un ejemplo es la regulación de los alquileres turísticos, cuya autorización puede depender del acuerdo adoptado por los vecinos.
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Cumplir 70 años no exime automáticamente de presidir la comunidad
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, no fija una edad máxima para desempeñar el cargo de presidente. Tampoco recoge una exención automática para quienes hayan cumplido 70 años o hayan nacido en 1956 o en años anteriores.
Por este motivo, la edad no puede utilizarse como única explicación para rechazar el nombramiento. El propietario deberá demostrar que existen circunstancias objetivas que dificultan o hacen inviable el ejercicio de las funciones propias de la presidencia.
Esto significa que dos personas de la misma edad pueden recibir una respuesta diferente. Una de ellas podría mantener plena autonomía y capacidad para atender las obligaciones de la comunidad, mientras que otra podría padecer limitaciones físicas, problemas de movilidad o una situación de dependencia que justificase el relevo.
Algunas comunidades evitan estas situaciones mediante acuerdos aprobados por los propietarios. Sus estatutos o normas internas pueden contemplar que las personas de mayor edad no entren en el turno rotatorio. Se trata de una decisión voluntaria de la comunidad y no de una obligación impuesta por la legislación.
Qué motivos pueden justificar el relevo del cargo de presidente
La normativa no contiene una relación cerrada de circunstancias que permitan dejar la presidencia. Cada petición debe analizarse individualmente, atendiendo a las condiciones personales del propietario y a las obligaciones que tendría que asumir.
Entre las causas que pueden respaldar la solicitud se encuentran:
- Enfermedades graves o problemas de salud que dificulten atender las gestiones.
- Situaciones de dependencia o limitaciones importantes de movilidad.
- Necesidad de cuidar de familiares dependientes.
- Circunstancias personales o familiares que impidan ejercer correctamente el cargo.
- Edad avanzada cuando esté acompañada de limitaciones reales y acreditables.
No basta con afirmar que el nombramiento resulta incómodo, que el propietario no dispone de tiempo o que no desea intervenir en los asuntos de la comunidad. La petición tendrá más posibilidades de prosperar cuando los motivos sean objetivos y puedan demostrarse mediante informes médicos, documentación sobre dependencia u otros justificantes.
La decisión dependerá del estado de salud, la autonomía personal, la situación familiar y la capacidad para desarrollar las funciones de representación. La edad constituye un elemento adicional, pero no una causa independiente que garantice la sustitución.
El presidente también puede tener que actuar ante conflictos relacionados con los elementos comunes. El Tribunal Supremo ha respaldado, por ejemplo, a una comunidad de propietarios que reclamó la retirada de una obra realizada sin autorización en una zona común.
El propietario dispone de un mes para acudir al juzgado
El propietario designado no puede limitarse a rechazar verbalmente el cargo ni dejar de ejercer sus funciones. El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que debe solicitar formalmente el relevo ante el juez.
El plazo es de un mes desde su acceso al cargo. La solicitud debe exponer las razones que impiden asumir la presidencia y, siempre que sea posible, acompañarse de documentos que acrediten las circunstancias alegadas.
La ley señala que el juez resolverá lo procedente y podrá designar en la misma resolución al propietario que deba sustituir provisionalmente al presidente. La comunidad tendrá que efectuar posteriormente una nueva designación dentro del plazo determinado judicialmente.
Mientras no exista una resolución judicial o un acuerdo válido que modifique el nombramiento, la designación inicial continúa siendo obligatoria. Dejar de atender las funciones unilateralmente no equivale a haber obtenido el relevo.
El acuerdo entre vecinos puede evitar el procedimiento judicial de relevo
Antes de acudir al juzgado, los propietarios pueden intentar solucionar la situación dentro de la propia comunidad. Otro vecino puede aceptar voluntariamente la presidencia o la junta puede acordar una sustitución que permita mantener el funcionamiento normal del edificio.
Esta vía suele resultar más sencilla cuando existe consenso. La comunidad puede reorganizar el turno, designar a otro propietario o establecer excepciones para futuros nombramientos, siempre que los acuerdos respeten la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos.
La presidencia también puede implicar obligaciones laborales cuando la finca cuenta con empleados. Una comunidad fue condenada a indemnizar a su conserje despedido después de calcular incorrectamente su antigüedad, lo que muestra la responsabilidad que puede asumir la comunidad como empleadora.
Cuando no sea posible alcanzar un entendimiento, el propietario tendrá que presentar la solicitud judicial dentro del plazo de un mes. Dejar transcurrir ese periodo o abandonar unilateralmente las funciones puede generar problemas para la comunidad y no permite quedar legalmente liberado del cargo.
Por tanto, los propietarios nacidos en 1956 o antes pueden solicitar dejar la presidencia, pero deberán acreditar una causa que les impida desempeñarla. La edad puede contribuir a justificar la petición cuando existan limitaciones reales, aunque cumplir 70 años no crea por sí solo un derecho automático a quedar excluido.
