Tener una casa en propiedad conlleva obligaciones fiscales, sobre todo al venderla, pero hay situaciones que permiten quedar exento del pago de impuestos.
El Ministerio de Hacienda ha recordado en plena campaña de la Declaración de la Renta las obligaciones fiscales que deben cumplir los contribuyentes que vendan su vivienda. Aunque en la mayoría de los casos tienen que abonar tres impuestos, existen dos situaciones en las que se puede quedar exento de tributar por las ganancias en el IRPF: ser mayor de 65 años o reinvertir en una nueva vivienda habitual.
¿Quiénes deben cumplir con las nuevas obligaciones de la Agencia Tributaria sobre la vivienda en el IRPF?
En primer lugar, toda persona que venda su casa está sujeta al pago de ciertos impuestos, independientemente de si se trata de una vivienda habitual o no. ¿Te preguntas por qué se insiste tanto en estas obligaciones? Porque, si no se cumplen, pueden derivarse sanciones económicas considerables.
La normativa actual establece que los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual pueden librarse de tributar por las ganancias patrimoniales. Del mismo modo, aquellos que vendan su residencia habitual para comprar otra y reinviertan todo el capital también quedarán exentos de pagar IRPF por la plusvalía.
Estos son los tres impuestos que deben abonar los vendedores de una vivienda en España
Tal y como recalca Hacienda, existen tres impuestos asociados a la venta de un inmueble. A continuación, se presenta una tabla que resume sus características fundamentales:
| Impuesto | Cuándo se paga | Cuantía |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) | Se prorratea entre comprador y vendedor según el tiempo de posesión en el año de la venta. | Varía según el valor catastral y el municipio |
| Plusvalía municipal | Debe abonarse antes de 30 días hábiles tras la venta. | Depende del incremento del valor del terreno |
| Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) | Se declara en la próxima campaña de la Renta, calculando la ganancia patrimonial. | Basado en la diferencia entre precio de compra y venta |
Como puede verse, cada uno de estos tributos tiene su propia forma de cálculo y su plazo de pago. Ojo con las fechas: tanto el IBI como la plusvalía municipal pueden generar recargos si no se abonan dentro del periodo establecido.
Cómo funciona la exención del IRPF y cuáles son sus requisitos fundamentales
Para quienes se pregunten si realmente existen vías para librarse de pagar IRPF al vender su propiedad, la respuesta es afirmativa. Si se vende la vivienda habitual y se reinvierte el total de la ganancia en la compra de otra vivienda habitual, el contribuyente no tendrá que tributar por esa plusvalía. Lo mismo sucede si se es mayor de 65 años y se transmite la residencia habitual: en ese caso, no se exige reinvertir el dinero obtenido.
Por otro lado, es importante recordar que las cantidades no reinvertidas sí pagan impuestos. Por ejemplo, si solo se destina parte de la ganancia a la compra de la nueva casa, la exención será proporcional.
Venta de viviendas nuevas, usadas y arrendamientos con opción a compra
Vender una casa no siempre implica los mismos tributos, ya que el tipo de gravamen varía según el tipo de inmueble y el régimen de la transacción.
- Viviendas nuevas por promotor: tributación por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
- Viviendas usadas por empresarios: sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Viviendas usadas por particulares: también tributan por Transmisiones Patrimoniales, aplicándose el tipo que corresponda según la comunidad autónoma.
¿Te interesa alquilar con opción a compra? Antes de ejercer la opción, esos contratos tributan por IVA, aplicándose un tipo reducido del 10% o, en el caso de promociones de vivienda pública, un 4%. Una vez se ejecuta la compra, el comprador afronta los impuestos de la modalidad correspondiente (IVA o ITP).
El papel de cada organismo público y consejos para no perderte en el proceso
La Agencia Tributaria es la encargada de regular la Declaración de la Renta y el IVA; sin embargo, las comunidades autónomas gestionan el ITP en la compra de viviendas usadas y el comprador debe abonarlo en la Hacienda Autonómica que corresponda. Por eso, es fundamental informarse sobre los tipos impositivos vigentes en cada región.
Por último, revisa la documentación necesaria antes de formalizar la venta, tales como las escrituras de compraventa o los certificados de vivienda habitual. Ten en cuenta que cualquier error u olvido podría traducirse en sanciones.